「中古住宅は住宅ローンを借りにくい」というような噂を聞いたことはありませんか。

実際に、中古住宅を購入しようとしたら希望額まで借入ができなかった方や、

そもそも借入ができなかったという方がいます。

そこで今回は、なぜそのような事例が起こってしまうのかを解説していきます。

中古住宅購入で住宅ローンを使う予定の方は、ぜひ確認してみてくださいね。

目次

■中古住宅を購入するときも住宅ローンは利用できる！

■住宅ローンで中古住宅を購入するときの疑問を解決​

■中古住宅を購入する際は住宅ローン控除にも注意が必要！​

■まとめ

中古住宅を購入するときでも、住宅ローンを利用することは可能です。

ほとんどの金融機関では、住宅ローンの概要に次のようなことが​書かれています。

□住宅ローンの使い道

• 新築住宅の建設・購入資金

• 中古住宅の購入資金

• セカンドハウスの建設・購入資金

• 中古住宅購入資金及び併せて行うリフォーム工事資金

上記にあるように、中古住宅の購入資金やそれに伴うリフォーム工事も住宅ローンの対象です。

そのため、さまざまな金融機関の中から、自分に合った条件の良い住宅ローンを選びましょう。

中古住宅を購入するときは住宅ローンが組みにくいとよく言われますが、果たして本当でしょうか。

他にも中古住宅と住宅ローンにまつわるさまざまな疑問を解決します。

・新築住宅より中古住宅の方が借入可能額が下がる可能性がある？​

新築住宅を建てるときよりも中古住宅を購入するときの方が、

住宅ローンの借入額が下がるという話をよく耳にしますよね。

こちらは必ず当てはまる訳ではないですが、実際に借入できる額が下がるケースはあります。

理由は、中古住宅の方が低い担保評価になることが多いからです。

担保評価とは、住宅ローンを借りる代わりに担保に入れるものの価値のことを指します。

住宅ローンの担保は建物と土地です。 

金融機関は住宅ローン借入審査の１つの項目として、担保評価を見て借入額を判断しています。

評価を大幅に超える額を貸し付けて、返済されなかったら金融機関が困ってしまいますからね。

土地はエリアや大きさなどによって評価が変わるため、中古住宅と新築住宅どちらを購入しても関係ありません。

しかし、建物に関しては新築住宅の方が担保評価が高くなるのが一般的です。 

例えば、フリマサイトにゲームを出品するときにも、中古品よりも新品未使用のものの方が高い値で売れやすいですよね。

中古品は劣化していてすぐに使えなくなる可能性がありますが、

新品なら故障の可能性は低くて最新の機能がついているからです。

建物も同じで新築なら資産価値が高いですが、

中古住宅は価値が下がっていると評価されるケースが多いでしょう。

 もちろん建物の築年数や仕様によって評価額は変わります。

そのため、すべての新築住宅が中古住宅よりも担保評価が高いという訳ではありません。

しかし、全体的に見ると「中古住宅は担保評価が低い＝住宅ローンの借入額が低くなりやすい」

というのは間違いではないでしょう。

・そもそも中古住宅ではローンを組めないことがあるって本当？​

続いては、選ぶ中古住宅によっては、そもそもローンが組めないのではないかという疑問です。

こちらの情報も正しく、中には住宅ローンを借りられない中古住宅があります。 

具体的には、昭和56年5月以前に建てられた建物はローンが組めない可能性が高いです。

実は昭和56年に建築基準法が改正され、耐震基準が見直されました。

そのため、住宅ローンの借入の条件に「新しい耐震基準を満たしている家」

という項目を入れている金融機関がほとんどです。

ちなみに、建築年が昭和56年6月以降だからといって、安心してはいけません。

なぜなら、建物が昭和56年6月に完成していても、

設計したときは旧建築基準が採用されていた時期かもしれないからです。

昭和56〜60年建築の建物を検討している場合は、不動産屋に細かく確認してください。 

反対に、昭和56年以前に建築された家でも耐震性があると認められると

住宅ローンが組めるケースがあります。

しかし、耐震性の調査や証明書作成などが必要なので、費用と手間がかかります。

そのため、中古住宅を購入して住宅ローンを組みたいなら、

新しい耐震基準を満たしている建物がおすすめです。

・中古住宅をリフォームするけどローンを組める？​

中古住宅をリフォームするときもローンを組むことができる場合は次の3つです 。

□中古住宅をリフォームするときにローンを組む方法

• 中古住宅購入費の住宅ローンにリフォーム費用も組み込む

• 住宅ローンとは別にリフォームローンを借りる

• 住宅ローンを借り換えるときにリフォーム費用を上乗せする

中古住宅購入後すぐにリフォームをする場合や、中古住宅を購入する不動産屋にリフォームを

お願いする場合は、住宅ローンにリフォーム費用を組み込むことができます。

​住宅ローンを利用すると受けられる控除が「住宅ローン控除」です。

正式名称は「住宅借入金等特別控除」で、

住宅ローンを利用すると一定期間は所得税や住民税の一部が控除されます。

こちらの制度は中古住宅でも利用可能ですが、

昭和57年以降に建築された新耐震基準を満たした住宅という条件があります。

ちなみに、令和3年度までは築年数20年以下（耐火建築物は25年以下）

とされていたので、条件が少し緩和されました。

住宅ローンを借入するなら必ず利用した方が良い制度ですので、頭に入れておきましょう。

中古住宅を購入する際には、住宅ローンの審査を早めに行いましょう。

思ったよりも借入額が伸びなかったり、そもそも借入できない可能性があります。

また、リフォームをするタイミングを考えながら、自分に合う住宅ローンを考えてくださいね。

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